【冷思考】高房价对中国经济增长贡献由正转负
近日，中国社科院发布的《中国城市竞争力第17号：住房、国家与家庭的关系》报告引起热议。主要观点是房地产与经济增长的影响存在倒U关系，经研究发现：当房价收入比超过9:1后，房地产对经济增长将得不偿失。按照中国商品房平均销售价格来计算，2018年中国房价收入比为9.3:1，这意味着：尽管2018年表面上中国房地产投资对经济增长有0.7百分点的带动贡献，但是其挤出效应已大于带动效应，2018年中国房地产对经济净贡献出现了由正转负的拐点。
景晖智库首席经济学家胡景晖认为：虽然很多人认为社科院的报告向来都是不准的，但什么才是准的？我也不相信国际通行的房价收入比、租金房价比在我们这都是失灵的，但9.3这个数值我们要记住，这个时间点和数字要记住，值得我们引起足够的重视和思考。
主题报告认为：房地产与经济结构影响普遍存在倒U型关系。近年来中国制造业出现了持续的“脱实入虚”现象。一方面，社会资金和银行贷款中相当一部分流入房地产行业；另一方面，制造业企业投资房地产愈演愈烈。
胡景晖认为：房地产的过度发展和房价的快速上升，对经济发展的负面影响主要有三个方面：
1、房地产的过度发展和房价快速上涨将导致企业极大的偏离主业，在资源配置上错配，将有限资金和有限资源拿去炒房，抽空企业的创新能力和生产性投资，造成企业后续乏力。房价的上涨对产业会产生三种发展方向：迁移、多元化和升级。企业会在生产性投资和非生产性投资中做权衡，因为企业要盈利。当房价快速上涨，房地产的投资效应和投机效应明显时，更多的资源就会投入到以房地产为核心的投资性资产中，而抽空企业的生产性投资和创新性投资，从而导致企业生产效率下降、创新能力下降和未来的战略竞争能力下降。
2、造成年轻人价值观的偏离。年轻人不再敢轻易换工作，更不敢辞职创业，而是都着急去找工作，买房子，还房贷，没有更多精力去想创新的事，导致整个社会创新活力下降。
3、综合消费能力下降。房价占到个人（家庭）收入的大部分，使得人们没钱去旅游、去消费、去再教育，对消费形成巨大的挤出效应。
而在此基础上，也将会给社会带来极大的隐患，其中一个是养老问题。
胡景晖认为：六个口袋虽然能平衡房价收入比，但带来的后续问题更为严重。中国目前有2.48亿60岁以上人口，未来10-20年将翻一番，而且随着生活条件和医疗条件的改善，人均寿命将更长。日本现在男性平均寿命81岁，女性85岁，中国再有10年也将很快接近这个水平，再过20年活到八九十岁也很正常。而在购房问题上啃老，将积蓄都给子女买房，表面上此刻制造了繁荣，但四位老人之后养老该如何解决？
第二个就是造成经济泡沫和对金融体系的摧毁。日本广场协议的警示以及美国次贷危机对美国经济的重创。人类有史以来最大的经济泡沫的破裂都是由房地产风险造成的，在此我们应该有清醒的认识。
引申来讲，没有一个国家成为世界经济强国是靠房地产的，日本如此，美国如此，德国也同样。但人类历史上发生的每一次危机没有一次不是和房地产相关的。胡景晖表示，从现实来讲，虽然做出很大努力，但经济增长和收入的增加都不明显。我们看看香港。香港最有钱的富豪全都是依靠房地产起家，高人工、高地价、高房价带来的是对香港城市综合竞争力的削弱。以香港为鉴，要对房地产有重新的认识。
房地产终归是要回归本质，房子是用来住的，不是用来炒的，更重要的是用来使用的。有产业才有优质的就业机会，有就业机会才有优质的人口流入，有人口的流入才有真实的居住需求。与此相关的养老、教育、医疗等公共服务的短板补上，才会让房子发挥它真正的价值。
对于未来，胡景晖有如下期许：在经济逆周期的增长过程中，希望将是实行更加宽松的货币政策，更加积极的财政政策和更富有弹性的汇率政策。未来一旦要释放流动性，希望在金融管控中要有效管控流动性，更多的注向实体经济，推动实体经济发展，推动高端制造业、高科技产业和相关创新型服务业发展，而不是又走回地王、高房价的老路上去。
在房地产相关税制改革方面，胡景晖希望优先推出空置税、其次才是房地产税，相关的制度性改革也希望能够尽快出台。
对于未来中国经济的发展，胡景晖也有三点寄望：希望房价能够得到有效控制，希望中国股市能进入慢牛，也希望科创板能够给中国的资本市场注入一股暖流，注入一缕新鲜的空气，推动中国的资本市场更上一个新台阶。